YZCR-2014-01009

永政辦發(fā)〔2014〕9號

永州市人民政府辦公室

關于印發(fā)《永州市商品房預售管理暫行辦法》的通知

各縣區(qū)人民政府，各管理區(qū)，永州經濟技術開發(fā)區(qū)，市政府各委局、各直屬機構：

《永州市商品房預售管理暫行辦法》已經市人民政府同意，現印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

永州市人民政府辦公室

2014年1月24日

永州市商品房預售管理暫行辦法

第一章　總則

第一條　為加強商品房預售管理，保障商品房交易安全，維護商品房交易雙方的合法權益，促進房地產業(yè)健康發(fā)展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內的商品房預售及其管理。

本辦法所稱商品房預售是指房地產開發(fā)經營企業(yè)（以下簡稱預售人）將正在建設中的商品房預先出售給承購人，并由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條　商品房預售應當遵循自愿、公平、協商一致和誠實信用的原則。

第四條　市、縣房產行政主管部門是所轄行政區(qū)域內商品房預售管理的行政主管部門，具體負責市、縣城市規(guī)劃區(qū)內的商品房預售管理工作。

第二章　商品房預售項目管理

第五條　商品房預售應當符合下列條件：

（一）取得土地使用權證書，并已交付全部土地出讓金；

（二）取得建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證；

（三）建筑工程進度達到設計形象進度主體封頂；

（四）已確定施工進度和竣工交付日期；

（五）預售商品房項目及其土地使用權未被司法機關或者行政機關查封、扣押；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

第六條　商品房預售許可按開發(fā)規(guī)模，以期（指統一規(guī)劃、分期開發(fā)的期數）為單位發(fā)放，不得分層、分單元辦理預售許可。

第七條　房地產開發(fā)經營企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件資料：

（一）商品房預售登記申報表；

（二）房地產開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》；

（三）房地產開發(fā)企業(yè)《資質證書》；

（四）土地使用權證書（必須是供開發(fā)的出讓土地）；

（五）建設用地規(guī)劃許可證；

（六）建設工程規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃審批單；

（七）建筑工程施工許可證；

（八）工程施工合同及關于施工進度說明；

（九）商品房預售方案；

（十）商品房預售資金監(jiān)管協議；

（十一）土地抵押或在建工程抵押的銀行同意預售的證明；

（十二）物業(yè)管理方案及用房確認單；

（十三）測繪報告書，預售商品房分層平面圖；

（十四）統一的商品房買賣合同；

（十五）報建打捆收費票據；

（十六）一房一價銷售明細表；

（十七）現場勘察記錄表及工程形象進度的現場照片；

（十八）白蟻預防合同；

（十九）銷售人員上崗合格證。

第八條　房產行政主管部門收到商品房預售申請后，應詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的，應在收到申請之日起7日內，核發(fā)商品房預售許可證；對不合格的，應說明理由，書面通知申請人。

房地產開發(fā)企業(yè)應當按照商品住房預售方案銷售商品住房。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。預售方案中主要內容發(fā)生變更的，應當報房產行政主管部門備案并公示。

第九條　商品房建設項目經規(guī)劃行政主管部門批準變更用途、增容的，當事人應在批準后15日內，向房產行政主管部門辦理商品房預售許可證變更手續(xù)，方可銷售。

第十條　房產行政主管部門對新批、變更和失效的商品房預售許可證，實行定期公告制度。

第十一條　房產行政主管部門應對已核發(fā)預售許可證項目的進展情況進行跟蹤監(jiān)督，并及時受理社會舉報和投訴，發(fā)現問題依法處理。

第十二條　預售人應取得房地產廣告審查證明后，方可按規(guī)定發(fā)布預售商品房廣告。預售廣告發(fā)布前，預售人應向房產行政主管部門提出申請，房產行政主管部門應于受理申請之日起15日內作出審查決定，對審查合格者發(fā)給房地產廣告審查證明，房地產廣告審查證明有效期為一年，有效期滿后需繼續(xù)發(fā)布的，應當重新提出申請。房產行政主管部門應當將審查通過的房地產廣告證明送同級工商行政管理部門備查。

商品房預售廣告的內容必須真實、合法、準確，不得有誤導、欺詐和與預售商品房實際情況不相符的內容，同時還應載明商品房預售許可證的批準文號和有效期限。

第三章　商品房預售行為管理

第十三條　預售人應根據商品房預售許可證批準的用途和范圍等內容進行預售。預售人未取得商品房預售許可證，不得進行預售，不得向承購人收取任何預訂款性質的費用。

第十四條　預售項目銷售部必須證照上墻張掛營業(yè)執(zhí)照、資質證書、土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；商品房預售許可證；商品房銷售價格表、商品房項目總平面圖；代理機構的備案證書和項目所有策劃、營銷人員的姓名、崗位職務、編號、照片等及資格證書或上崗證書。

第十五條　預售人應使用統一的商品房買賣合同，在訂立商品房預售合同前，預售人應向承購人明示有關商品房買賣的法律規(guī)定，并向承購人明示下列事項：

 （一）預售人的名稱、注冊地址、聯系電話和法定代表人；

 （二）商品房預售許可證；

 （三）商品房座落位置、設計環(huán)境、用地性質及使用年限、建筑物使用年限；

 （四）商品房結構類型、戶型、質量、裝修標準；

  （五）項目及其配套設施的平面示意圖；

 （六）項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；

 （七）商品房的面積構成、公用建筑面積的分攤辦法；

 （八）商品房的價格、計價內容，與房屋有關費用的承擔情況，付款方式；

  （九）商品房是否設定抵押或者房屋權利受限的其他情形；

  （十）商品房交付使用時的物業(yè)服務情況；

  （十一）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應當明示的其他事項。

第十六條　預售人委托房地產中介機構代理銷售的，應當委托依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照和機構備案證書的房地產中介機構代理并出具委托書，明確委托代理的范圍、權限和責任。代理機構應當向預購人明示下列事項：

 （一）本規(guī)定第十五條要求明確的事項；

 （二）代理機構的資格備案證書和有關人員的上墻資料和資格證書或上崗證書；

 （三）預售人出具給代理人的委托書；

 （四）代理人的地址和聯系電話。

第十七條　預售人與承購人應當簽訂書面的商品房買賣合同。

簽訂商品房買賣合同時，應當使用預售管理部門統一印制的《商品房買賣合同》示范文本。預售人和承購人有權依法對《商品房買賣合同》示范文本的內容進行選擇、修改和補充，但必須包含法律法規(guī)規(guī)定的必備內容。

除承購人拒絕外，預售人發(fā)布的商品房預售廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示、承諾的事項，雙方當事人應在商品房買賣合同中約定。

第十八條　商品房銷售應當按建筑面積計算銷售單價及總價款。房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房買賣合同中分別載明套內建筑面積、公攤建筑面積和公共配套房屋建筑面積、名稱及違約責任。

凡計入了商品房建筑面積銷售價格的共有建筑面積與公共配套房屋建筑面積，一律不得再進行重復銷售；任何人不得侵占或擅自改變公共建筑面積空間與公共配套房屋原設計的使用功能。

第十九條　商品房買賣合同實行備案制度。預售人應當在商品房買賣合同簽訂之日起30日內到當地房產行政主管部門辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。房產行政主管部門應當自受理之日起10日內予以辦理。

第二十條　預售人將已經抵押的商品房進行預售，并經承購人書面同意，方可簽訂買賣合同，預售人不得用已預售的商品房進行抵押或重復銷售。

第二十一條　商品房買賣合同經登記備案，但未竣工驗收的，承購人需轉讓預售的商品房時，應與受讓人、預售人訂立預售商品房轉讓合同。房地產開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，報經預售管理部門備案。房地產開發(fā)企業(yè)或購房人可持商品房預售管理部門出具的證明文件向監(jiān)管銀行申請退回相應購房款，房地產開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行應在2個工作日內撥付。

預售的商品房轉讓時，原商品房買賣合同載明的權利、義務依約定依法轉移。已辦理按揭的預售商品房在竣工驗收之前需轉讓的，應先辦理注銷登記備案后，方可轉讓。

第二十二條　商品房竣工驗收前，預售商品房發(fā)生轉讓、終止合同的，當事人雙方應在簽訂有關協議之日起30日內到房產行政主管部門辦理變更或注銷登記備案手續(xù)。

第二十三條　預售人轉讓已部分預售的在建商品房項目的，應自批準轉讓之日起15日內書面告知承購人，承購人在被告知之日起30日內，有權解除商品房買賣合同，收回已付購房款及其利息，承購人應當在解除合同之日起15日內到原合同登記備案部門辦理注銷手續(xù)；承購人愿意繼續(xù)履行商品房買賣合同或到期未提出異議的，原預售人的權利義務全部轉移給項目受讓人，項目受讓人應當向原核發(fā)《商品房預售許可證》的房產行政主管部門辦理商品房預售變更登記。

第二十四條　轉讓在建商品房項目的預售人，應自簽訂項目轉讓之日起，停止預售商品房并公示項目轉讓情況；受讓人未換領《商品房預售許可證》的，不得繼續(xù)預售商品房。

第二十五條　預售人不得擅自變更已預售的商品房的規(guī)劃設計和建筑設計。確需變更的，應按規(guī)定經原規(guī)劃、設計批準機關批準。預售人改變已預售商品房的建筑設計，涉及合同約定的承購人權益的，承購人有權在收到書面通知之日起15日內做出是否退房的書面答復。承購人在書面通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。預售人未在規(guī)定時限內書面通知承購人的，承購人有權退房；承購人退房的，由預售人承擔違約責任。

第二十六條　預售人設置商品房樣板房或出具預售說明書的，其實際交付使用的商品房的布置、裝修和設備的質量，應當與商品房樣板房和預售說明書一致。當事人另有約定的除外。

第二十七條　預售人應按合同約定將商品房交付承購人。超過合同約定交付使用時間的，預售人應按合同約定承擔違約責任。

商品房預售后承購人向預售人了解商品房建設進展情況時，預售人應如實告知。

第二十八條　預售人向承購人交付預售的商品房時，應當提供《商品住宅質量保證書》和《商品住宅使用說明書》。

第二十九條　房產行政主管部門應建立信息查詢制度，并定期公布商品房預售情況以及已登記、轉讓抵押等信息。

第三十條　受托房地產策劃經紀機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。房地產策劃經紀機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

第三十一條  房地產策劃經紀機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用，不得采取墊資、包銷等形式承攬代理業(yè)務，并遵守房地產中介行業(yè)規(guī)則。

第四章　商品房預售資金管理

第三十二條　商品房預售資金只能用于該商品房工程建設所需及法定稅費及銀行貸款合同約定的貸款償還，不得挪作他用。

第三十三條　預售人在申請商品房預售許可證前，應與預售管理部門、開戶銀行三方簽訂商品房預售資金監(jiān)管協議書，明確各方的權利、義務和責任。商品房預售資金監(jiān)管協議必須使用由預售管理部門統一制定的文本格式。預售管理部門負責監(jiān)督，代收預售款的商業(yè)銀行負責預售款的撥付與使用管理。

第三十四條　預售人應當在銀行設立商品房預售款專用賬戶；預售人有多個預售項目的，應當分別設立商品房預售款專用賬戶，并報預售管理部門備案，但項目每一開發(fā)期內原則上委托一家監(jiān)管銀行。

預售管理部門應對每個項目核定專控數額，超出?？財殿~的售房款，預售人可自由支配?！皩？財殿~”是指房產行政主管部門根據開發(fā)項目的投資預算情況，確定完成該建設項目所必需的資金數額。

第三十五條　有貸款的商品房預售項目，專用賬戶原則上應當開立在提供貸款的商業(yè)銀行；設立土地使用權抵押或在建工程抵押的項目，預售人應對保證商品房預售資金監(jiān)管銀行是該項目的抵押權人，以切實維護銀行貸款債權，防止房地產開發(fā)貸款形成不良。商品房預售資金監(jiān)管協議簽訂后，由于開戶銀行貸款指標和服務等原因，預售人可以變更開戶銀行，重新簽訂商品房預售資金監(jiān)管協議書。

第三十六條　商品房預售時預售款應當由預售人委托設立預售款專用賬戶的商業(yè)銀行代為收取，房地產開發(fā)企業(yè)和其代理銷售機構不得直接收存商品房預售資金。承購人按合同約定的付款時間，將商品房預售款直接交入指定的商品房預售款專用賬戶，憑銀行繳款憑證向預售人換領發(fā)票。房地產開發(fā)企業(yè)應按月向房產行政主管部門申報工程完成的形象進度以及監(jiān)管銀行出具的商品房預售款收繳、支付對賬單。

第三十七條　監(jiān)管銀行發(fā)現商品房預售資金未進入專用賬戶的，應告知屬地預售管理部門。預售管理部門應對商品房預售資金進入專用賬戶情況監(jiān)督，并對工程進度進行實地核查。

預售資金監(jiān)管銀行按《商品房預售資金監(jiān)管協議》撥付預售款，并于每月10日前將預售款專用賬戶的上月資金收支情況報送房產行政主管部門。房產行政主管部門根據工作需要可以到監(jiān)管銀行核對預售資金專用賬戶的收支情況。

第三十八條　預售資金應當專款專用，預售管理部門在收到預售人申報的用款計劃之日起2日內，予以核對并做出答復。 房地產開發(fā)企業(yè)在資金使用節(jié)點申請使用監(jiān)管資金的，應當持以下材料向預售管理部門提出書面申請。

（一）地下結構完成節(jié)點，提交勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位簽字的《地基與基礎部分工程質量驗收記錄表》。

（二）主體結構封頂完成節(jié)點。提交勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位相關人員簽字的《主體部分工程質量驗收記錄表》。

（三）竣工驗收完成節(jié)點。提交建設、施工、監(jiān)理、設計等單位相關人員簽字的《單位工程質量竣工驗收記錄表》。

第三十九條  監(jiān)管銀行收到房地產開發(fā)企業(yè)經預售管理部門審核同意的批準意見，應當在2個工作日內向房地產開發(fā)企業(yè)撥付資金。

未經預售管理部門書面通知，代收預售資金的銀行不得直接向預售人劃款。

第四十條　預售商品房項目竣工并經依法驗收合格，預售人憑竣工驗收證明、房屋已全部移交的證明，向預售管理部門和銀行申請解除預售資金監(jiān)管協議。監(jiān)管銀行應在3個工作日內與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售資金終止監(jiān)管協議，解除對商品房預售資金的監(jiān)管。

第四十一條　完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的節(jié)點前，專用賬戶中的?？刭Y金不得低于項目工程建設費用的10%（含銀行按揭的押金5%）。

第四十二條　有下列情形之一的，商品房預售管理部門可以書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內的全部商品房預售資金，并啟動應急措施，協調相關部門監(jiān)督專用賬戶內資金的使用。

（一）房地產開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為，導致工程停工的；

（二）預售項目存在嚴重質量問題；

（三）預售項目未按期交付的；

（四）違反《商品房預售款監(jiān)管協議》和本辦法規(guī)定，自行收存承購人交納的商品房預售款，未進專用賬戶或未全額將商品房預售款納入監(jiān)管；

（五）向承購人以集資、借款、會員費、VIP卡等形式變相預售商品房，逃避預售款監(jiān)管；

（六）擅自截留、挪用承購人購房款；

（七）以虛假證明套取專用賬戶上商品房預售款的；

（八）未按商品房項目建設用款計劃或未按申請用途使用商品房預售款。

整改期間停止商品房預售和預售款撥付使用。情節(jié)嚴重的，房產行政主管部門依據《城市商品房預售管理辦法》的相關規(guī)定對開發(fā)企業(yè)予以處罰。同時，將開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為記入金融機構征信系統和房地產行業(yè)信用信息管理系統。

第四十三條　監(jiān)管銀行未經預售管理部門審查批準，擅自劃轉預售款或不按規(guī)定將商品房按揭貸款劃入監(jiān)管賬戶的，由銀監(jiān)部門依法查處。對拒不整改或造成重大損失的，預售管理部門暫停與該銀行簽訂新的《商品房預售資金監(jiān)管協議》。

第五章　罰則

第四十四條  房地產開發(fā)企業(yè)違反將未取得預售許可證的項目以認購、預訂、排號發(fā)放VIP卡等形式進行預售的，根據《城市商品房預售管理辦法》第十三條的規(guī)定，由房產行政主管部門責令停止預售，補辦手續(xù)，沒收違法所得，并處以已收取的預付款1%以下的罰款。情節(jié)嚴重的將在電視、報刊、房產政務網上對其行為進行曝光。

第四十五條　房地產開發(fā)企業(yè)隱瞞有關情況，提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，根據《城市商品房預售管理辦法》第十五條的規(guī)定，由房產行政主管部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。

第四十六條　違反規(guī)定用途使用商品房預售款的，根據《城市商品房預售管理辦法》第十四條的規(guī)定，由房產行政主管部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第四十七條　未取得房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，擅自進行開發(fā)銷售商品房的，根據《商品房銷售管理辦法》第三十七條的規(guī)定，由房產行政主管部門責令停止預銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十八條　在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，根據《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，由房產行政主管部門處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第四十九條　房地產開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房產行政主管部門的，根據《商品房銷售管理辦法》第四十一條的規(guī)定，由房產行政主管部門處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第五十條　房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，根據《商品房銷售管理辦法》第四十二條的規(guī)定，由房產行政主管部門處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（一）未按照規(guī)定的現售條件現售商品房的；

（二）未按照規(guī)定在商品房現售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報房產行政主管部門備案的；

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

（五）分割拆零銷售商品住宅的；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；

（七）未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

（八）委托沒有資格的機構代理銷售商品房的。

第五十一條　房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，根據《商品房銷售管理辦法》第四十三條的規(guī)定，由房產行政主管部門處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第五十二條　房地產開發(fā)企業(yè)未進行白蟻預防，不能出具《白蟻預防合同》或出具虛假合同的，由房產行政主管部門責令限期改正，暫緩辦理《商品房預售許可證》，并按照建設部《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》第十九條規(guī)定處罰。

第五十三條　商品房預售管理工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第六章　附則

第五十四條　本辦法自發(fā)布之日起施行。